Trang chủSEOBức màn "giải cứu thị trường" của các thành phố căng thẳng...

Bức màn “giải cứu thị trường” của các thành phố căng thẳng đã được mở ra, ai sẽ là thành phố tiếp theo?

Vào ngày 10 tháng 10, sau kỳ nghỉ lễ Quốc khánh, thành phố Cáp Nhĩ Tân đã ban hành chính sách “16 điều khoản” để bình ổn thị trường bất động sản và bắn phát súng đầu tiên “giải cứu thị trường” bất động sản.

Trước đó, từ tháng 8, Thẩm Dương và Trường Xuân ở “ba tỉnh miền Đông” đã đưa ra các biện pháp giải cứu. Cho đến nay, ba tỉnh miền Đông đều đứng vào hàng ngũ “giải cứu thị trường”. Số liệu của Cục Thống kê Quốc gia cho thấy: Doanh số bán hàng tại khu vực Đông Bắc 8 tháng đầu năm tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở ngày càng thu hẹp do dòng người trẻ đổ ra ồ ạt và dân số già hóa sâu là mấu chốt cơ bản của sự suy thoái tiếp tục của thị trường bất động sản vùng Đông Bắc.

Thị trường bất động sản Cáp Nhĩ Tân đang trở thành hình ảnh thu nhỏ của một thành phố căng thẳng.

Các thành phố này về cơ bản có ba đặc điểm điển hình: giá giảm nhanh, rủi ro tồn kho quá cao, đất đô thị phụ thuộc nhiều vào tài chính và tỷ lệ tồn đọng vẫn cao, quy định về bất động sản đô thị như vậy được kỳ vọng sẽ tạo ra sự nới lỏng thích hợp. ”

01

Các thành phố căng thẳng đã “giải cứu thị trường”

Mặt khác của việc điều tiết và nâng cấp các thành phố nóng, các thành phố áp lực đang phải đối mặt với xu hướng giảm giá trên thị trường.

Là chính sách “giải cứu” toàn diện đầu tiên của đất nước, “Mười sáu biện pháp” của Cáp Nhĩ Tân nhằm ổn định thị trường bất động sản đã đẩy áp lực thị trường lên cao trào.

Về nội dung cụ thể, chủ yếu nhấn mạnh hai khía cạnh. Về phía doanh nghiệp bất động sản , hạ ngưỡng lấy bằng chứng cho việc bán trước, đẩy nhanh việc hoàn vốn trước khi bán, giảm mức thu trước thuế giá trị gia tăng đất, hỗ trợ hoạt động xúc tiến của doanh nghiệp bất động sản, vv, sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản bán hàng và phát triển tốt hơn, giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp; Người dân sẽ ban hành trợ cấp nhà ở, nới lỏng giới hạn độ tuổi cho vay quỹ dự phòng nhà ở cũ , thúc đẩy giải phóng nhu cầu nhà ở và tăng cường tồn kho qua nhiều kênh.

Không chỉ Cáp Nhĩ Tân, mà chỉ trong hai tháng, ba thủ phủ lớn ở Đông Bắc Trung Quốc đều đồng loạt triển khai các biện pháp cứu hộ. Vào ngày 9 tháng 9, Thẩm Dương đã nâng tiêu chuẩn trợ cấp mua nhà cho nhân tài. Các bác sĩ, thạc sĩ và kỹ thuật viên đại học lần lượt trợ cấp 70, 40.000 và 20.000 nhân dân tệ cho lần mua nhà đầu tiên; vào ngày 13 tháng 9, Trường Xuân đã ban hành trợ cấp mua nhà cho những người Lần đầu tiên mua nhà thương mại dưới 90 mét vuông. Những tài năng có việc làm lâu dài và nông dân thành thị sẽ được trợ cấp với mức lần lượt là 50 nhân dân tệ / mét vuông và 80 nhân dân tệ / mét vuông.

Trước đó, để đối phó và giảm bớt áp lực đi xuống đối với thị trường, nhiều thành phố “hạn chế suy giảm” và “hỗ trợ tài chính và thuế cho thị trường”, như Nhạc Dương, Côn Minh và 7 thành phố khác đã liên tiếp thực hiện “lệnh hạn chế” , và 5 thành phố bao gồm Chu Hải đã ban hành hỗ trợ ở cấp độ tài chính và thuế.

Trong bối cảnh phân hóa ngày càng gia tăng giữa các đô thị, các đô thị nóng “ngăn chặn sự trỗi dậy” và các thành phố gây áp lực “giải cứu thị trường”, giảm áp lực cốt lõi là “ổn định” để ngăn giá nhà đất đô thị tăng hoặc giảm mạnh.

02

Doanh số bán nhà ở thương mại phía Đông Bắc 8 tháng đầu năm tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm trước

Theo Cục Thống kê Quốc gia, từ tháng 1 đến tháng 8, diện tích bán nhà ở thương mại ở Đông Bắc Trung Quốc đã tăng 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái. thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng trung bình của cả nước là 15,9% và doanh số bán hàng giảm 0,2% so với cùng kỳ năm ngoái, là khu vực duy nhất có mức tăng trưởng âm.

Về tình hình hoạt động của các thành phố cốt lõi, vào đầu tháng 8 năm 2021, trong số bốn thành phố cốt lõi cấp hai ở Đông Bắc Trung Quốc, chỉ có giao dịch thương mại khu dân cư của Đại Liên đạt mức tăng trưởng dương hàng năm. Các giao dịch ở ba thủ phủ tỉnh của Thẩm Dương, Trường Xuân và Cáp Nhĩ Tân đều giảm so với cùng kỳ năm 2019. Hơn 20%, áp lực thị trường là điều hiển nhiên.

Cáp Nhĩ Tân, nơi đã đưa ra chính sách “giải cứu”, đã bị sụt giảm cả về lượng và giá. Vào tháng 8 năm 2021, giao dịch của các tòa nhà dân cư thương mại mới ở Cáp Nhĩ Tân đã giảm tới 59% so với cùng kỳ năm Năm 2019. Ngoài ra, giá nhà ở Cáp Nhĩ Tân đã giảm xuống mức 2018. Giá giao dịch trung bình trong tháng 8 chỉ là 13.469 nhân dân tệ mỗi m2. Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia cho thấy giá nhà mới và nhà cũ ở Cáp Nhĩ Tân giảm so với tháng trước -tháng và 0,6% theo năm.

Điều này đúng với các thành phố hạng hai ở Đông Bắc Trung Quốc, và áp lực đi xuống đối với thị trường bất động sản ở các thành phố hạng ba và hạng tư thậm chí còn lớn hơn.

Lấy Fuxin làm ví dụ, kể từ năm 2020, giá nhà ở tổng thể ở Fuxin có xu hướng giảm. Vào tháng 9 năm 2021, giá giao dịch trung bình của các tòa nhà dân cư thương mại giảm xuống còn 4465 nhân dân tệ / m2, mức thấp kỷ lục trong ba năm qua. Từ đầu năm nay, Fuxin đã làm dấy lên những cuộc thảo luận sôi nổi về “ngôi nhà bắp cải mười nghìn nhân dân tệ” Là một thành phố cạn kiệt tài nguyên, xu hướng đi xuống của thị trường bất động sản Fuxin cũng khó đảo ngược vì sự suy giảm công nghiệp và dân số ròng. chảy ra.

Ngoài ra, thị trường An Sơn ở “thành phố thứ ba” của Liêu Ninh đã có dấu hiệu mệt mỏi. Kể từ năm 2020, mặc dù giá giao dịch trung bình đã tăng nhưng số lượng giao dịch đã giảm đáng kể và nhu cầu dần được giải phóng.

 

03

Nhu cầu nhà ở giảm đã trở thành nỗi đau trên thị trường bất động sản Đông Bắc

Dòng dân cư di cư và nhu cầu mua nhà tăng trưởng yếu là mấu chốt của sự suy thoái tiếp tục của thị trường bất động sản ở Đông Bắc Trung Quốc.

Dữ liệu của “Bảy cuộc điều tra dân số” cho thấy tính đến cuối năm 2020, dân số thường trú của ba tỉnh Hei, Ji và Liao là 98,51 triệu người, giảm 11 triệu người so với cuối năm 2010, với mức giảm tích lũy là nhiều là 10%. Trong số đó, dân số cố định của ba tỉnh đông bắc đều có xu hướng giảm, dân số của tỉnh Hắc Long Giang giảm 6,46 triệu người trong vòng 10 năm, tức là tỷ lệ giảm 17%.

 

Cáp Nhĩ Tân là điển hình nhất. Trong số các thành phố thủ phủ của ba tỉnh miền đông, chỉ có Cáp Nhĩ Tân có mức tăng dân số âm trong mười năm qua. Theo số liệu “Điều tra dân số Bảy”, dân số cố định của Cáp Nhĩ Tân vào khoảng 10,01 triệu người vào cuối năm. năm 2020, ít hơn khoảng 630.000 người so với cuối năm 2010. Trong cuộc Điều tra dân số lần thứ sáu, dân số Cáp Nhĩ Tân vào cuối năm 2010 đã tăng 1,22 triệu người vào cuối năm 2010 so với cuối năm 2000.

Trong số 37 thành phố ở ba tỉnh đông bắc, ngoại trừ Thẩm Dương, Đại Liên và Trường Xuân đạt mức tăng trưởng dân số vĩnh viễn dương, 20 thành phố bao gồm Cáp Nhĩ Tân, Đại Khánh và Giai Mộc Tư đều có tỷ lệ tăng dân số chuyển từ dương sang âm.

 

Luồng thanh niên ra nước ngoài đã đẩy nhanh quá trình già hóa dân số vùng Đông Bắc, hiện nay các thành phố trực thuộc trung ương của 3 tỉnh đều đã bước vào giai đoạn già hóa sâu sắc.

Số liệu của “Bảy cuộc điều tra dân số” cho thấy từ năm 2010 đến năm 2020, tốc độ tăng dân số trên 60 tuổi ở các thành phố Đông Bắc nhìn chung là hơn 10%, vượt xa mức 5,4% của cả nước.

Theo thông lệ quốc tế, hơn 14% dân số trên 65 tuổi đang bước vào giai đoạn già hóa sâu, số liệu thống kê cho thấy, tính đến năm 2020, tỷ trọng của tất cả các thành phố cấp tỉnh ở Đông Bắc Trung Quốc là hơn 14%, và hầu hết các thành phố là hơn 16%, Fushun, Benxi, Dandong, Jinzhou, v.v. đang tiến gần đến ranh giới đỏ lão hóa cực sâu là 20%.

Nhìn lại Cáp Nhĩ Tân, đến cuối năm 2020, dân số từ 60 tuổi trở lên sẽ đạt 2,20 triệu người, chiếm 21,98% và tỷ trọng dân số tăng 9,21 điểm phần trăm; tổng dân số từ 65 tuổi trở lên là 1,466 triệu USD, chiếm 14,65% và tỷ trọng đã tăng 6,56 điểm phần trăm.

Việc mất đi những người trẻ có sức mua mạnh và sẵn sàng mua cộng với sự già hóa dân số nghiêm trọng đã trực tiếp dẫn đến nhu cầu nhà ở bị thu hẹp, kéo theo đó là sự thay đổi kỳ vọng của thị trường với tác động của các yếu tố ngắn hạn. chẳng hạn như thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản ở Đông Bắc Trung Quốc suy yếu và thậm chí yếu cũng được mong đợi.

 

04

Ba loại thành phố áp lực có thể được nới lỏng vừa phải

“Chín vàng, mười bạc” kết thúc ảm đạm cho thấy thị trường bất động sản quý IV khó lạc quan.

Về mặt thị trường, kể từ quý 3, Chu Hải, Huệ Châu và bốn thành phố khác đã giảm thuế cá nhân đối với các giao dịch nhà ở cũ , và Trường Xuân, Cáp Nhĩ Tân và các thành phố khác đã đưa ra các khoản trợ cấp nhà ở để kích thích tiêu dùng nhà ở. Từ quan điểm này, sự mở đầu cho việc nới lỏng các quy định và chỉnh sửa địa phương đang dần khởi động.

Từ quan điểm của các nguyên tắc cơ bản của đô thị, ba loại áp lực về quy định bất động sản đô thị có thể tạo ra một sự nới lỏng vừa phải.

Trước hết, những thành phố mà giá nhà đất đã giảm quá nhanh. Đánh giá những thay đổi về giá bán nhà ở tại 70 thành phố vừa và lớn do Cục Thống kê Quốc gia công bố, trong tháng 8, giá nhà mới tại 7 thành phố, bao gồm Thái Nguyên, Cáp Nhĩ Tân, Qinhuangdao, Yueyang, Changde, Luzhou, và Nanchong, giảm ở mức tương tự và theo tháng. Thạch Gia Trang và Bắc Hải Giá nhà cũ ở 16 thành phố bao gồm Tương Dương và Tương Dương thấp hơn đáng kể so với mức trung bình năm 2020. Ngoài ra, Côn Minh, Đường Sơn, Chu Châu và các thành phố khác đã ban hành “lệnh hạn chế” có tình hình thị trường nghiêm trọng hơn, và việc nới lỏng quy định vừa phải cũng có thể tạo không gian thở cho thị trường.

Loại thứ hai là các thành phố có nguy cơ tồn kho quá mức. Dữ liệu CRIC cho thấy 29 thành phố bao gồm Lan Châu, Yên Đài, Chiêu Khánh và các thành phố khác đã vượt quá giới hạn cảnh báo 18 tháng đối với việc tiêu hóa hàng tồn kho và các thành phố như Hành Dương và Baoji đã vượt quá 30 tháng. Tại 9 thành phố bao gồm Nam Ninh, Huệ Châu và Vận Thành, hàng tồn kho đang ở trong một xu hướng tăng liên tục và chu kỳ tiêu hóa cũng đã tiến gần đến ranh giới đỏ và không nên đánh giá thấp rủi ro hàng tồn kho.

 

Loại thứ ba là các thành phố có tỷ lệ đấu giá đất không bán được cao và mức độ phụ thuộc tài chính vào đất đai cao. Trong đó, điển hình nhất là Côn Minh, từ tháng 1 đến tháng 8 năm 2021, doanh thu chuyển nhượng đất thuộc sở hữu nhà nước của Côn Minh đạt 36,81 tỷ nhân dân tệ, chiếm 81% tổng thu ngân sách công. Trong tháng 9, khu đô thị chính Côn Minh đã cấp đất cho 10 trường hợp, trong đó có 5 giao dịch chưa bán được, 3 giao dịch bị đình chỉ và chỉ có 2 giao dịch được bán thành công. Áp lực là điều hiển nhiên.

Các thành phố đang gặp khó khăn vẫn cần giải tỏa thị trường để ngăn giá nhà ở đô thị giảm mạnh. Doanh số bán hàng sẽ tiếp tục ì ạch và áp lực tồn kho bất động sản cao. thị trường bất động sản và khả năng nới lỏng rủi ro hoặc kích thích trong tương lai là khá cao. Nhìn chung, vòng điều tiết thị trường bất động sản hiện nay đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận, nhưng về cơ bản mô hình phân hóa “điểm nóng và sức nóng liên tục” sẽ không thể đảo ngược. đủ để đảo ngược “nhà ở và nhà ở không đầu cơ, và thực hiện các chính sách theo thành phố.” Giai điệu chính của chính sách, “ổn định thị trường bất động sản” chắc chắn sẽ là một cuộc chiến kéo dài.

RELATED ARTICLES

Recent Comments